不動産投資を失敗しない為にリスクの少ない資産運用はプランナー。

長引く不況下、政治不信、年金不信、金融不信、不信だらけの社会情勢の中、 自分のことは自分自身で守らなければ、安心できない社会に変化しつつあります。 老後に安定した生活を送るには、年金だけでは厳しい状況になって来ております。

特に自営業者や年金未加入者は、今からでも将来の安定対策を考えるべきです。 私的年金として、また将来マイホームの夢を実現させたい若い方たちのステップに マンション投資は最良の投資だと思われます。

マンション投資はすぐに利益が出るのが、特徴の不動産投資です。 社会情勢等で、マンションの価格が下落しても、賃貸相場には 大きな変化はございません。 また、相続税、贈与税対策にも極めて有効な手段になります。 さらに賃貸収入は不動産所得となり、登記費用、固定資産税、保険料、 管理費、減価償却費を経費として処理できるメリットもあります。

もちろん中古マンションに限ります。新築マンションの場合はよほど、特殊な物件以外は投資の対象外です。

ワンルームマンションの5つの利点

1. 小資金で購入できる！
   （400万～500万程度から購入可能）
2. 高い利回りを得られる！
   （家賃収入は実質利回りで７％～１１％の収入が得られる）
3. リスクの分散が出来る！
   （複数戸数所有することでリスク分散が可能）
4. 転売が容易にできる！
   （ワンルームマンションは投資家の需要が高く、短期間で売買できる）
5. 設備等のメンテナンス
   （室内面積が少なく、入れ替わり時の修繕費用も安い）

適正な賃料なら集客力もついて廻る

• 立地条件に関わらず、適正な賃料であれば必ず需要があり、当然集客力もついて廻ります。
• 立地条件がよければ、当然物件価格も家賃も高くなりますが、オーナーチェンジの物件で
• 継続して契約更新されている物件の中には、大家と入居者の力関係や個々の事情により
• 相場より多少かけ離れた、賃料設定がされている物件もあります。
• これは一番重要な購入の判断材料となる利回りに影響してきますから、
• 常に事前に適正な賃料相場を把握しておく必要があります。

適正な賃料と積立金

• 建物の規模により多少異なりますが、管理状況と管理費、修繕積立金が適正か確認する必要があります。
• 高利回りの物件の中には、管理組合もなく積立金も殆どない物件もあります。
• 建物や設備関係は必ず定期的にメンテナンスが必要です。
• 積立金が少ない場合は、特別修繕金として高額の金銭を請求されることになります。
• また管理状況が悪いと、必然的に不動産価値の低下も著しくなります。

投資物件の目的は利回り

投資物件の最大条件は利回りですが、利回りの表示は、一般的に表面利回りと実質利回りの２つに分かれます。

1. 表面利回り（単純利回り）
   
2. 実質利回り（NET利回り）
   
   （Ａ）諸経費ー固定資産税・都市計画税・修繕費・管理費等
   （Ｂ）購入諸経費ー所有権移転費用・仲介手数料・不動産所得税等
   ※銀行ローン等使用の場合は、ローン費用も購入諸経費に加算
   

【例】価格500万円　家賃6万円（年間72万円）

仲介手数料／20万円　管理費／8000円　修繕積立／4000円
固定資産・都市計画税／8万円　登記費用／10万円
不動産取得税／7万円　印紙代／2万円

表面利回り：72万円÷500万円×100＝14.4％

実質利回り：>